Eiropas nekustamā īpašuma kapitāla pārkārtošanās
Eiropas Komisijas piedāvātā nodokļu vienkāršošanas pakete var iezīmēt pagriezienu nekustamā īpašuma ieguldījumiem Eiropā.
Pakete apvieno tiešo nodokļu apkopojošo priekšlikumu (Omnibus) un pārstrādāto Direktīvu par administratīvo sadarbību nodokļu jomā (DAC). Tās mērķis ir vienkāršot tiešo nodokļu noteikumus, samazināt dublējošu pārskatu sniegšanu un mazināt atbilstības nodrošināšanas izmaksas uzņēmumiem, kas darbojas vairākās valstīs.
Nekustamā īpašuma nozarei tas ir svarīgi, jo ieguldījumu struktūras bieži tiek finansētas ar aizņemtu kapitālu, aptver vairākas jurisdikcijas un ir ļoti jutīgas pret nodokļu radītajiem šķēršļiem.
Šobrīd Nodokļu apiešanas novēršanas direktīva (ATAD) ierobežo procentu maksājumu apmēru, ko uzņēmumi var atskaitīt nodokļu vajadzībām. Noteikumi parasti ierobežo atskaitāmās neto aizņēmumu izmaksas līdz 30 % no peļņas pirms procentiem, nodokļiem, nolietojuma un amortizācijas (EBITDA) vai līdz 3 miljoniem EUR – atkarībā no tā, kurš rādītājs ir lielāks.
Vienlaikus dalībvalstis var piemērot stingrākus ierobežojumus, nosakot zemāku procentuālo vai naudas izteiksmes slieksni.
Šajā ieskatā Baker Tilly globālā nekustamā īpašuma nozares grupa skaidro piedāvātās reformas un vērtē, vai tās varētu padarīt Eiropu par konkurētspējīgāku vietu pārrobežu ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Galvenās piedāvātās izmaiņas
- Visā ES tiktu piemērots obligāts procentu atskaitīšanas ierobežojums 30 % apmērā no EBITDA, liedzot dalībvalstīm noteikt zemāku slieksni.
- Uzņēmumi varētu pilnībā atskaitīt aizņēmuma izmaksu pārsniegumu gadījumos, kad EBITDA salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu ir samazinājusies vismaz par 50 %.
- Kvalificētu zema riska trešo personu finansējumu, piemēram, parastus bankas kredītus, varētu izslēgt no procentu atskaitīšanas ierobežojuma noteikumiem, ja ir izpildīti noteikti nosacījumi.
- Dalībvalstīm būtu jāparedz grupas atbrīvojums no procentu atskaitīšanas ierobežojuma noteikumiem, ja ir izpildīti noteikti kritēriji.
- Noteikumi paredzētu lielāku elastību nodokļu ziņā neitrālām pārrobežu reorganizācijām.
3 miljonu EUR “drošās zonas” slieksnis kļūtu obligāts visā ES un ik gadu tiktu indeksēts, liedzot dalībvalstīm piemērot zemāku slieksni.
Šobrīd dalībvalstīm dividendes jāatbrīvo no nodokļa, ja saņēmēja līdzdalība sabiedrībā, kas izmaksā dividendes, ir vismaz 10 %. Dalībvalstis var noteikt zemāku slieksni.
Plašākajam atbrīvojumam no ieturējuma nodokļa tiktu piemērotas ļaunprātīgas izmantošanas novēršanas normas un aizsardzības pasākumi pret dubultu neaplikšanu ar nodokļiem.
Pārrobežu kapitālam kļūst vieglāk
Piedāvātais atbrīvojums no ieturējuma nodokļa dividenžu, procentu un autoratlīdzības pārrobežu maksājumiem starp ES sabiedrībām nekustamā īpašuma nozarei varētu būt nozīmīgs vienkāršojums.
Praksē tas varētu atvieglot un padarīt lētāku peļņas pārvietošanu, parāda apkalpošanu un kapitāla repatriāciju Eiropas struktūrās.
Tas ir īpaši svarīgi pārrobežu nekustamā īpašuma platformām, kurās īpašumtiesību, finansēšanas un saimnieciskās darbības sabiedrības var atrasties dažādās jurisdikcijās.
Ieturējuma nodokļa radīto šķēršļu novēršana varētu samazināt struktūrā iestrēgušos naudas līdzekļus, saīsināt nodokļa atmaksas ciklus un vairot ieguldītāju pārliecību par to, kā kapitāls plūst caur struktūru.
Ar aizņemtu kapitālu finansētas struktūras kļūst pārskatāmākas
ATAD procentu atskaitīšanas ierobežojuma noteikumu vienkāršošana, tostarp obligāts de minimis slieksnis, varētu dot skaidru labumu arī ar aizņemtu kapitālu finansētiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Nekustamais īpašums ir aktīvu klase, kas ir jutīga pret parāda finansējumu. Nelielas izmaiņas procentu maksājumu aplikšanā ar nodokli var ietekmēt atdevi, refinansēšanas lēmumus, kā arī iegādes vai attīstības projektu dzīvotspēju.
Vienlaikus piedāvātā trešo personu finansējuma ierobežojumu atcelšana varētu dot ieguldītājiem lielāku elastību parāda finansējuma strukturēšanā dažādās valstīs.
Praktiskie ieguvumi ir tieši: zemākas kapitāla izmaksas, ātrāka naudas plūsma, mazāks atbilstības nodrošināšanas slogs un mazāk iemeslu veidot sarežģītas struktūras tikai tāpēc, lai pārvaldītu nodokļu ierobežojumus.
Ietekme uz ieguldītājiem visā Eiropā
Ietekme ir Eiropas mēroga.
Būtiskas pārmaiņas varētu izjust tādi tirgi kā Luksemburga, Nīderlande, Polija un Spānija, jo īpaši tur, kur ieguldījumi nekustamajā īpašumā balstās uz aizņemta kapitāla struktūrām, holdinga sabiedrībām, pārrobežu finansējumu vai daudznacionālām īpašumtiesību ķēdēm.
Iespējas neaprobežojas ar vienu tirgu – tās attiecas uz visām vietām, kur nodokļu radītie šķēršļi ir apgrūtinājuši vai palēninājuši kapitāla izvietošanu Eiropas nekustamajā īpašumā.
Piedāvātā kontrolēto ārvalstu sabiedrību noteikumu un Otrā pīlāra pārklāšanās novēršana varētu vēl vairāk mazināt sarežģītību daudznacionālām nekustamā īpašuma grupām un fondiem.
Tas neatceltu nepieciešamību pēc stingras nodokļu pārvaldības, taču varētu samazināt dublējošu analīzi, savstarpēji pretrunīgas prasības un nevajadzīgu atbilstības nodrošināšanas slogu dažādās jurisdikcijās.
Ieguldītājiem jāplāno jau tagad
Priekšlikumiem vēl jāiziet apspriešanas un pieņemšanas process, un galarezultātu var ietekmēt nepieciešamība panākt dalībvalstu vienprātīgu vienošanos.
Taču nekustamā īpašuma ieguldītājiem visā pasaulē nevajadzētu gaidīt galīgo noteikumu redakciju, pirms izvērtēt iespējamo ietekmi.
Ieguldītājiem jau tagad būtu jāvērtē, kur esošās struktūras rada novēršamas nodokļu izmaksas, kur naudas plūsmu aizkavē ieturējuma nodoklis vai nodokļa atmaksas procedūras, kur procentu atskaitīšanas ierobežojumi ietekmē aizņemtā kapitāla izmantošanu un kur trešo personu finansējuma ierobežojumi ietekmē parāda finansējuma stratēģiju.
Tāpat būtu jāizvērtē, vai esošie holdinga un finansēšanas modeļi joprojām ir piemēroti, ja kapitāls ES robežās var pārvietoties efektīvāk.
Saistītais saturs
