Globālā nekustamā īpašuma tirgus prognozes

Globālais nekustamā īpašuma tirgus ienāk jaunā fāzē pēc viena no sarežģītākajiem korekcijas periodiem mūsdienu vēsturē. Straujais procentu likmju kāpums, izmaiņas cilvēku dzīves un darba veidā, kā arī stingrāki kreditēšanas standarti ir mainījuši gan aktīvu vērtējumus, gan investoru cerības. Lai gan daļa tirgus joprojām ir zem spiediena, tagad veidojas pamati ilgtspējīgākam, ienākumos balstītam ciklam. Investoru uzmanība pārvietojas no straujas kapitāla vērtības pieauguma uz disciplinētu aktīvu atlasi, operacionālo sniegumu un ilgtermiņa noturību. Nekustamais īpašums joprojām ir pasaulē lielākais bagātības uzglabāšanas veids. Globālais nekustamā īpašuma konsultants Savills lēš, ka kopējā globālā nekustamā īpašuma vērtība 2025. gada sākumā pārsniedza 393 triljonus ASV dolāru (dzīvojamais, komerciālais un lauksaimniecības īpašums). Lasiet vairāk Baker Tilly International partneru nesenajā rakstā.

Pēdējo trīs gadu laikā globālais nekustamā īpašuma tirgus piedzīvoja ievērojamas cenu izmaiņas, jo lielākas kredītu izmaksas samazināja aktīvu vērtību un palēnināja darījumu aktivitāti. Šīs izmaiņas, lai arī sāpīgas, palīdzēja atjaunot līdzsvaru starp ienākumiem, risku un cenu.

Likviditāte pakāpeniski ir uzlabojusies augstākās klases segmentos, jo pircēju un pārdevēju cenas ekspektācijas sāk pietuvoties viena otrai. Tirgus virzās uz līdzsvarotāku un finanšu rādītājos balstītu pieeju, atstājot pagātnē impulsīvas investīcijas un cerības uz ātru peļņu.

Saskaņā ar Jones Lang LaSalle (JLL) - starptautiska uzņēmuma, kurš darbojas nekustamo īpašumu pakalpojuma jomā - datiem, dzīvojamā sektora darījumu apjoms 2025. gadā pasaulē ir pieaudzis par 24% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, veidojot aptuveni 2/3 no investīcijām tādā valstī kā ASV. Tas ir svarīgi tāpēc, ka apdzīvoti īpašumi (daudzdzīvokļu mājas, studentu kopmītnes, senioru mītnes) kļūst par galveno mērķi investīcijām, kas raugās uz ilgtermiņa pieprasījumu, nevis ciklisku veiksmi.

Investori vairs nedzenas pēc ienesīguma par katru cenu. Tā vietā viņi prioritizē naudas plūsmas ilgtspēju, nomnieku kvalitāti un ilgtermiņa lietošanas nozīmi.

1. Pārfinansēšanas spiediens

Viens no lielākajiem izaicinājumiem joprojām ir parādu apjoms, kuram tuvojas dzēšanas termiņš. Aktīvi, kas tika finansēti periodos ar īpaši zemām procentu likmēm, šobrīd saskaras ar ievērojami augstākām refinansēšanas izmaksām. 

Tas savukārt rada: 

• spiedienu uz parāda apkalpošanas segumu;
• pieaugošu saistību neizpildes un restrukturizācijas risku;
• palielina iespēju, ka aktīvi tiks tirgoti stresa apstākļos. 

Lai gan šis risks galvenokārt attiecas uz vecākiem biroju un zemākas kvalitātes mazumtirdzniecības īpašumiem, dažkārt tas skar arī citus tirgus segmentus ar augstu parādsaistību līmeni.

2. Biroju segmenta tirgus traucējumi

Biroji ir joprojām visizaicinošākais nekustamā īpašuma tirgus segments.

Hibrīdie un attālinātā darba modeļi ir neatgriezeniski mainījuši telpu pieprasījumu. Daudzas sekundāras (B klases) biroju biroju ēkas saskaras ar ilgtermiņa novecošanos, ja vien tās netiek būtiski renovētas vai pārveidotas.

Atšķirības starp modernām, labi novietotām, ilgtspējīgām un novecojušām ēkām turpina pieaugt.

Investori arvien vairāk uzskata birojus ēkas par par aktīvas uzņēmējdarbības formu, nevis pasīvu īpašumu. Turklāt, bieži investori novēro, ka šīm ēkām ir nepieciešama pārprofilēšana.

3. Likumdošanas un politiskā nenoteiktība

Nekustamā īpašuma tirgu arvien vairāk ietekmē valstu politikas - nomas attiecību regulējums, energoefektivitātes prasības, zonējuma maiņa un ārvalstu īpašumtiesību ierobežojumi.

Politiskie cikli un ģeopolitiskās spriedzes bremzē kapitāla iesaisti un jo īpaši pārrobežu investīciju aktivitāti.

4. Klimata un vides risks

Ēkas, kuras neatbilst mainīgajiem vides standartiem, saskaras ar samazinātu pieprasījumu, augstākām ekspluatācijas izmaksām un ierobežotāku piekļuvi finansējumam. 

Vides atbilstība (ESG) vairs nav tikai reputācijas jautājums – tas ir kļuvis par noteicošo faktoru novērtējumos un apdrošināšanā.

Segmenti ar izaugsmes potenciālu

Neraugoties uz izaicinājumiem, vairāki tirgus segmenti ir vērsti uz izaugsmi.

a. Mājokļu un dzīvokļu nekustamais īpašums

Mājokļu trūkums, urbanizācija un demogrāfiskās izmaiņas veicina mājokļu un dzīvokļu sektora izaugsmi. 

Pieaug investoru interese par:

• īrei būvētiem mājokļiem;
• studentu izmitināšanu;
• senioru dzīvokļiem un aprūpes pakalpojumiem.

Parasti šie aktīvi nodrošina drošu un stabilu ienākumu plūsmu, kā arī gūst labumu no pieprasījuma strukturālām izmaiņām ilgtermiņā.

b. Loģistikas un rūpnieciskais īpašums

Šis īpašuma sektors joprojām ir galvenais ieguvējs no izmaiņām piegādes ķēdēs. Uzņēmumi uzglabā arvien vairāk krājumus, pārvieto ražošanu un investē preču distribūciju infrastruktūrā.

Lai gan nomas izaugsme ir kļuvusi mērenāka nekā kulminācijas laikā, vietās ar labu lokāciju ilgtermiņa pieprasījums saglabājas.

c. Datu centri un digitālā infrastruktūra

Viena no visstraujāk augošajām nekustamā īpašuma jomām atrodas krustpunktā starp nekustamo īpašumu un infrastruktūru. Pieprasījums pēc datu centriem pieaug, jo mākoņdatošana, mākslīgais intelekts un digitālie pakalpojumi paplašinās visā pasaulē. Globālās investīcijas datu centros 2025. gadā sasniedza rekordaugstu līmeni - aptuveni 61 miljardu ASV dolāru (S&P Global Market Intelligence).

Konkrētie aktīvi ir kapitālietilpīgi un sarežģīti no ekspluatācijas viedokļa, taču tie piedāvā ilgtermiņā paredzamu naudas plūsmu tur, kur piedāvājums ir ierobežots.

d. Mazumtirdzniecība un viesmīlība

Mazumtirdzniecība vairs nav vienveidīgs lejupslīdes stāsts. Mazumtirdzniecība, kas balstīta uz nepieciešamību un ir ērta no formāta viedokļa, un dominējoši reģionālie centri labās aptvēruma zonās darbojas daudz noturīgāk.

Viesmīlības sektora aktīvi, kas saistīti ar atpūtu un pieredzes ceļošanu, gūst labumu no spēcīgā patērētāju pieprasījuma daudzos tirgos.

Mainās arī nekustamā īpašuma loma institucionālajos portfeļos.

• Investori novirza vairāk kapitāla privātā nekustamā īpašumā - kā alternatīvu banku aizņēmumam.
• Konservatīvam sviru mehānismam tiek dotas priekšroka salīdzinājumā ar agresīviem kapitāla ieguldījumiem.
• Aktīvai aktīvu pārvaldīšanai tagad ir noteicošā loma pie jaunradītās vērtības, nevis finanšu inženierijai.
• Tirgus arvien vairāk nošķir profesionālus un finansiāli stabilus uzņēmumus no pasīvajiem īpašniekiem.

Ziemeļamerika

ASV tirgus joprojām ir ļoti polarizēts. Atsevišķos biroju sektoros joprojām vērojama strauja vērtības korekcija, savukārt rūpniecības, mājokļu un specializētajos sektoros joprojām ir liela investoru interese.
 

Vietējo banku aizdevumi komercīpašumiem joprojām ir aktuāli, atbalstot privāto kredītu un alternatīvo finansēšanas instrumentu izaugsmi.

Eiropa

Nekustamā īpašuma tirgus Eiropā guva labumu no relatīvi konservatīvas finansēšanas prakses un stingrākas nomnieku aizsardzības daudzās jurisdikcijās. Dzīvokļu, mājokļu un loģistikas sektors joprojām ir uzmanības centrā, bet selektīva iespēja rodas augstas klases birojiem, ja to cena ir atbilstoša.

Āzijas un Klusā okeāna reģions

Āzijas un Klusā okeāna reģionā vērojamas lielas atšķirības. Pieaugošais pilsētu iedzīvotāju skaits un infrastruktūras attīstība veicina ilgtermiņa pieprasījumu pēc mājokļiem un loģistikas centriem, lai gan valdības politika un politiskie riski dažos tirgos ņem virsroku.

Ziņa investoriem: nākamā globālā nekustamā īpašuma tirgus posmā tiks atalgota disciplīna, nevis spekulācijas. Pamatprincipi ir sekojoši:

• Aktīvu kvalitātes un atrašanās vietas prioritāte virs ienesīguma
• Refinansēšanas stresa testi un procentu likmju risks
• Reālistiska kapitāla izdevumu un ilgtspējības uzlabojumu budžeta plānošana
• Nozaru diversifikācija ar dažādiem pieprasījuma ietekmējošiem faktoriem
• Apiešanās ar nekustamo īpašumu kā darbojošu uzņēmumu, nevis tikai kā finanšu aktīvu.

Globāli nekustamais īpašums piedzīvo sen gaidītu pārkalibrāciju, nevis strukturālu sabrukumu. Pēdējās desmitgades straujo izaugsmi ir nomainījis nobriedušāks tirgus, kas dod priekšroku operatora zināšanām, bilances stabilitātei un stratēģiskai investora pacietībai.

Vislielākās iespējas rodas sektoros, kas saistīti ar ilgtermiņa sabiedrības un tehnoloģiskām pārmaiņām - mājokļu, loģistikas, datu, enerģijas un demogrāfisko pieprasījumu nozarēs.

Lai gan riski joprojām pastāv, pašreizējā vide nodrošina pievilcīgāku ienākšanu disciplinētam kapitālam nekā pārslogotie tirgi iepriekšējā ciklā.

Investoriem, kuri domā ilgtermiņā, pieņem sarežģītību un koncentrējas uz aktīvu būtību, globālais nekustamā īpašuma tirgus turpinās piedāvāt iedvesmojošu lomu diversificētos portfeļos. Pasaules lielākajā aktīvu klasē pat neliels kapitāla plūsmas paātrinājums var izraisīt pārmērīgi lielu ietekmi.

Pateicība
Baker Tilly globālā nekustamo īpašumu konsultantu grupa (Mike Kamienski, Andreas Griesbach un Atul Kariya) ir publicējusi šo rakstu pateicoties sadarbībai ar globālās ekonomikas emeritēto profesoru Džo Nelisu. 
 

Sazinieties ar mums, lai uzzinātu, vai un kā mūsu ekspertu zināšanas var atbalstīt un radīt pievienoto vērtību jūsu uzņēmuma darbībai!